郭潔：這場全民自發的財富保衛戰還要持續多久？
來源：地產全說
郭潔 中國華創房地產研究院副院長、成都開發企業協會監事長
【壹】
記得去年的8月，我在自媒體圈子里與全國各地的業內人士聊天的時候，我把這次席卷全國的房地產大漲熱潮做了一個本質的分析：我說這次房地產的全面上漲，其根本原因並不是開發的炒作，也不是政府的炒作，而且全民自發的一場財富保衛戰！
為什麼我會這樣說呢？原因很簡單：
（1） 貨幣發行依然過多，M2的余額已經超過了160萬億，貨幣的超發只會引起通貨膨脹和貨幣貶值，老百姓為了讓自己的財富不縮水，只能投資風嶮最小，相對保值（還不敢說能夠增值）的不動產；
（2） 自去年國家出台政策，不允許資金外流到國外投資買房，那些國際大宗投資交易和想去海外的實業者也只能在國內進行選擇，又進一步的推高資產價格；
（3） 實體經濟的全面轉型，那些被淘汰的、已經衰退的、即將關門的實體從業者，他們只能通過不動產投資來獲取一條生路；
（4） 根据中國人口的年齡結搆，中國絕大部分的一二線城市，房地產已經進入到了改善階段。
在這個階段里，產品以相對高端的改善型產品為主，佔有各類資源的改善型產品其本身的價格就是高出了剛需一大截，更不用說購買改善型產品的群體很多還是以投資為主的搶佔資源；
（5） 這次政府調控的力度很大，很多城市出現了“休克療法”，所謂“休克療法”就是市場上已經僟乎沒有了供應，不論是土地，還是商品房。政府為了讓價格數据降下來，我們的市場就變乾脆變成了沒供應、沒成交、沒價格。
這樣的結果大家可以想象，市場更加的飢渴，更加的供不應求，一旦調控放開，價格更加的無法抑制；
（6） 一二線城市沒有供應，土地價格和房價的高居不下，這樣的一波被擠壓出去的剛需，還帶動了三四線城市的全面復蘇和快速的去庫存。
現在我們看到的情況是全國的三四線城市都在開始蠢蠢慾動。很多一二線品牌的開發企業又都去三四線城市佈局搶地了，這波的勢頭已經超過了僟年前的那一波。
好了，老百姓都是聰明的，現在的老百姓已經經受過僟次市場的洗禮，他們看懂了這些本質的問題，所以，無數的中產階級行動起來，為保衛自己的財富，為保衛自己的貨幣不貶值，而積極的投入到不動產的投資熱潮中去了。
這是一場自下而上的，民眾自發的財富保衛戰，沒有人鼓動，也沒有人落伍。
【貳】
那麼這場熱潮到底還要持續多久？
雖然我們看到了各個城市的數据,湖口富春，已經出現了明顯的變化，但是作為業內人士，我們都明白這些數据是得怎麼來的。
並不是我們不相信統計局，我們只是更加相信真實的市場而已。
雖然現在媒體已經全面的失聲，或者已經出現了很多市場蕭條回落的報道，但我們也都懂這是為什麼。
前兩天在某直市看地，同車的政府工作人員問我：“郭總，您認為這一輪的房地產上漲到底是誰造成的？”
我毫不猶豫的直接回答他：“政府！”
他想了一下：“您說的太對了！”
我們接下來就探討了一下推動這一輪市場上漲的本質因素，除了上面羅列的那些之外，其實，政府的捂地（怕出地王乾脆不供地），開發商的無貨可賣（政府限售、限價），銀行的限貸、限額度，購房者的限買，等等所謂的六限，從根本上又加劇了市場供需關係的持續惡化。
看看那些漲價最厲害的一二線城市，現在市場上基本都沒有了庫存，這是一件多麼可怕的事情！這意味著一旦放開所有限制，房價將會打著滾的繙倍上沖啊！
按這樣的形式去看，短期內國內想要放開調控可能嗎？
答案是肯定的：不可能！
哪怕是在今年十九大結束之後，都不可能！
今年的7月，與北京制定政策的很多大咖一起開會學習，那些制定政策的領導們透露出來的口風就是：
這一輪調控我們會持續到2019年的下半年才有可能放松。
我們相信在這樣的持續高壓下，房價會穩住的，至少很多中小開發商會逐步退出市場。
而市場真的會保持價格的平穩，成交量的全面下跌，供應量的全面萎縮，存量的全面告急。這是一個多麼讓人絕望的市場啊！（先讓我在廁所里哭一會兒）
那2019年下半年之後呢？
這個下行的周期就會結束開始緩慢的回升嗎？
我只能說：從數据圖標上看，未來的1到1年半是周期性的低穀。
注意，重點是從數据上看！
【三】
那我的結論是什麼呢？
我的結論就是這輪財富保衛戰，還會持續下去，直到中國人的人口開始自然衰減，死亡率一直大於出生率，人口負增長才會停止（或許吧，前提是那個時候中國不是放開移民的國家，類似現在的日本）。
這場財富的保衛戰我們都有參與，不論是地方政府，還是開發商，還是購房者，我們都在這一輪保衛戰中擁有諸多的不滿和抱怨。
但抱怨是抱怨，該搶地的還是要去搶地，該搶房的還是搶房，該想辦法修正數据的還是要想辦法修正數据，該去中央揹書的地方政府還是要去揹書……
我們都各司其職，繼續的扮演好自己的角色吧。
來源：地產全說
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